משרד עו"ד: רן גיסמר נ' עיריית יהוד

החלטה

1.עניינינו בעתירה מנהלית שהגיש העותר עו"ד רן גיסמר (להלן: "העותר") לפיה, עירית יהוד- מונסון (להלן: "המשיבה") שינתה בין היתר, את שיטת המדידה לצורכי ארנונה, על ידי הוספת שטחים משותפים וכי שינוי כזה אינו חוקי ובטל מעיקרו. לטענת העותר, המדובר בסוגיה של הגדלת שטח משרד עורכי הדין שבבעלותו (להלן: "המשרד"), טענה שלכאורה מצויה בסמכותו של מנהל הארנונה בהליך של השגה, אולם בפועל מדובר בשאלה עקרונית הדורשת מומחיות משפטית, כאשר יש לבחון את שינוי שיטת המדידה ביחס לחוקי ההקפאה שאסרו הגדלת הארנונה ביחס לשנה שקדמה לה וכן מול צו הארנונה. לטענתו, מאחר ומדובר בשאלות משפטיות, ולא טכניות גרידא, על פי הפסיקה הסמכות העניינית לדון בנושא נתונה לבית משפט זה. לדבריו, כך גם סברה המשיבה כשדחתה השגות של מחזיקים אחרים באותו מבנה בטענה שהנושא לא בסמכותה.

2.מנגד, ב"כ המשיבה טען כי דין העתירה להידחות על הסף, בין היתר מהטעם כי לבית משפט זה אין הסמכות העניינית לדון בעתירה, ככל שזו מתייחסת לחישוב השטח נשוא הודעת השומה וכן להכללת "שטחים משותפים" בחיוב הארנונה, וכי הסמכות העניינית הבלעדית לדון בכך נתונה לועדת הערר על קביעת ארנונה כללית של המשיבה, וזאת בכפוף להוראות סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"). עוד טען ב"כ המשיבה, כי סמכות הדיון הנתונה לועדת הערר בעניינים נשוא סעיף 3(א) לחוק הערר, היא ראשונית ובלעדית בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, ואין אפשרות לעקוף אותה בדרך של פנייה ישירה לבית המשפט.

זאת ועוד, לטענת ב"כ המשיבה העתירה נגועה בהעדר תום לב, חוסר ניקיון כפיים וניסיון הטעיה מצד העותר במסגרת הטענה לפיה מדובר ב"שאלה עקרונית", שהסמכות לדון בה היא של בית משפט זה, וכי כך גם סברה המשיבה כשדחתה השגות של מחזיקים אחרים באותו בניין. לטענת ב"כ המשיבה, תשובת מנהל הארנונה של המשיבה להשגות שהוגשו לו על ידי דיירי רחוב העצמאות 40 ביהוד, עליהם נמנה גם העותר התייחסה לטענות המשיגים ככל שאלה התייחסו לגודל השטח המחויב ולאופן קביעתו. רק ביחס לטענות שהועלו בהשגות, בקשר עם "חריגה מחוקי ההקפאה (שינוי שיטת מדידה וכד'), השיב מנהל הארנונה כי טענות אלו אינן נמצאות בסמכות העניינית שלי ו/או של ועדת הערר הנכבדה..." (ראה: עמ' 3 לתגובה לעתירה). יחד עם זאת, מנהל הארנונה לא הסתפק בדחייה פורמאלית של ההשגה מטעמי חוסר סמכות עניינית, אלא הוסיף בתשובתו כי העתירה נדחית גם לגופו של עניין.

דיון:

3.במקרה שבפניי הגיש העותר נגד עיריית יהוד-מונוסון עתירה ובה ביקש, בין השאר, כי תבוטל שומת הארנונה של המשיבה ויקבע כי אין המשיבה רשאית עקב שינוי שיטת המדידה, להוסיף לשטח המשרד שטח נוסף של "שטחים משותפים", כאשר הטענות האמורות הועלו בפני בית משפט זה כערכאה ראשונה, ומבלי שהוגש ערר לועדת הערר של הרשות המקומית (בהתאם לסעיף 6(א) לחוק הערר).

בחירת המסלול המתאים לתקיפת החלטה של רשות מקומית בעניין ארנונה תלויה בעילה בה מבקש החייב להשיג על ההחלטה. חוק הערר קובע כי דרך התקיפה שבו מיועדת אך ורק לאותם מקרים בהם מעלה החייב בארנונה טענות מסוימות. טענות אלה מפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר:

"(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו.

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים ו ו-269 לפקודת העיריות.

(4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס."

{ראה: חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 [תיקון אחרון 8/8/05] }.

בעע"מ 5640/04- מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש נקבע כי המאפיין של הטענות המפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר הוא שהן:

"נוגעות לעניינים עובדתיים וטכניים המצריכים לעיתים את בדיקת המצב בפועל, ולא מדובר בשאלות בעלות היבט משפטי מובהק, כגון הקריטריונים לקביעת הארנונה או סבירות גובה הארנונה (ראו: בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793 (להלן - עניין דשנים), 799; ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773 (להלן - עניין ט.ט. טכנלוגיה), 780-779)."

[ראה: עע"מ 5640/04 - מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש ואח' . תק-על 2005(3), 2889 ,עמ' 2891].

4.במסלול שנקבע בחוק הערר מצויות מספר תחנות. בתחילה על החייב בארנונה המעוניין לתקוף את ההודעה בנוגע לחיוב בארנונה, להגיש השגה למנהל הארנונה. אם ההשגה נדחית, החייב שהשגתו נדחתה רשאי להגיש ערר לוועדת הערר של הרשות המקומית. לאחר ועדת הערר, כל אחד משני הצדדים, החייב בארנונה ומנהל הארנונה, רשאים לערער על החלטתה של ועדת הערר בפני בית המשפט לעניינים מנהליים. ואולם, נשאלת השאלה מה הדין כאשר הטענה אותה מבקש החייב בארנונה להעלות איננה נמנית עם הטענות המפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר?

ב-עע"מ 5640/04 נקבע כי :

"במקרים אלה על החייב ללכת במסלול שונה. עליו להגיש עתירה לבית המשפט לענינים מינהליים ובגדרה יוכל הוא לתקוף את החיוב בארנונה בכל נימוק שאינו ממין אלה שבסעיף 3(א) לחוק הערר...".

(ראה: פס"ד הנ"ל, עמ' 2892).

5.במקרה דנן, אחת הטענות העיקריות המועלות על ידי העותר נגד חיוב הארנונה שהוצא לו הינה כי החיוב אינו חוקי, משום שהוא עומד בסתירה לחוק ההסדרים ומהווה שינוי בשיטת המדידה. מנהל הארנונה של המשיבה אף טען בתשובתו למכתב ההשגה של העותר, כי טענות בנוגע לחריגה מחוקי ההקפאה ושינוי שיטת המדידה אינן בסמכותו העניינית ו/או בסמכות ועדת הערר (ראה: מכתבו של מנהל הארנונה מיום 11.10.09). אמנם לדברי ב"כ המשיבה, ההשגה נדחתה אף לגופה, אולם הטענות שהעלה העותר בנוגע לשומת הארנונה שהוצאה לו אינן נמנות עם הטענות אותן ניתן להעלות בהליך ההשגה המנהלית לפי סעיף 3(א) לחוק הערר.